手付金と違約金 【カテゴリ：不動産マメ知識】
不動産の売買契約書にはたいてい手付金と違約金の条項があります。
手付金：契約時に払うお金で売買代金の１０－２０％が一般的。売主が宅建業者の場合は２０％を超える設定はできません。
違約金：契約の不履行が行われたとき相手に支払うお金。損害賠償的な意味合いがあります。売買代金の２０％が一般的です。売主が宅建業者の場合は２０％を超える設定はできません。
この二つは非常に似た印象を受けますが実際は全く異なることに注意してください。
手付金は売買代金の一部ではありません。ですので契約書に「決済時に売買代金の一部に充当する」とわざわざ書く必要があるのです。同じじゃん？と思われるでしょうが民法上の解釈では異なっております(詳細は省きます)。
この手付金、買主は合理的な理由ナシにこれを放棄することによって無条件に契約を解除できます。売主は預かった手付金と同額を買主に払うこと(いわゆる倍返し)で同様に解除できます。しかし決済時までこのやり方が通用するわけではありません。契約書には
・定められた期限が到達したとき（一般的には契約後１ヶ月）
または
・相手の一方が債務の履行を提供したとき
は解除できないと書かれています。つまり期限を過ぎると手付金放棄(または倍返し)による解除は不可能となり違約金を支払う必要が発生します。この違約金の額が２０％であることが多いので混同しがちなのです。
ところで「相手の一方が債務の履行を提供したとき」とは何でしょう？わかりにくいです。買主の場合は手付金のほかに「中間金」と呼ばれる決済前に払う代金の一部を支払ったときが当てはまります。売主の場合だと更地渡しのためにウワモノを解体してしまったとか、引越し先を見つけて転居したなどが当てはまると思います。
以上の場合に契約を解除せざるを得なくなった原因を作った側が違約金を支払います。実際の損害額が違約金よりも多くても少なくても決められた額は変更できません。
買主側からしたら確実に手に入れたい物件は違約金を多額にしておくと売主の心変わりを防ぐ効果があるとは思いますが、自分が買えなくなる場合のリスクも同様に高まります。注意しましょう。
