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公図の方位　【カテゴリ：不動産マメ知識】

公図を取りました。物件は北西の角地です。でも眺めていると何か変です。北西の角地のはずが北東の角地として表示されているのです。最初は物件の地番を間違えている？と思いイロイロ調べましたが間違いはありません。

住宅地図を見ると確かに北西の角地です。ああ・・、わかりました！公図の向きがおかしいのです。本来の方位から９０度ずれているのです。

法務局に行く機会がありましたので担当官と話しました。間違ってるという根拠は？と聞かれたので現況と住宅地図から・・と説明すると、そんなのは根拠になりません！とおっしゃいます。内心、オイオイと思っていると別の担当官が地積測量図を見てみましょうと原本を引っ張り出してくれました。赤いハンコのある紙を綴じた台帳です。測量図によるとやはり北は住宅地図の方が正しい。要するに公図が間違っているわけです。

前回書いたように公図は紙ベースから業者によってスキャナーによって電子化され利用されています。紙ですからスキャンするとき９０度ずれるのはありそうな話しですね。

なんでも電子化された公図の方位を簡単に修正する方法はないそうで、時間がかかるそうです。

結局、公図の間違っている方位を消印で消して新たに正しい方位のハンコを押してもらうことになりました。

法務局の書類と言ってもやっているのは人間です。鵜呑みにしないでチェックすることが大切と思いました。

不思議な分筆線　【カテゴリ：不動産マメ知識】

ある地番の公図をとったところ不思議な表記がされています。１つの土地の中央に分筆線？らしきものが引かれており見た目だけは２筆（２区画）に見えるのです。ただし、この２つの区画を「 ⌒ 」で括ってその頂点に地番が記されています。１つの地番なら分筆線？はいらないでしょうし、「 ⌒ 」も必要なくなります。

周囲の状況から考えると以前に合筆したときの名残のように見えます。

法務局に聞いてみました。測量図まで出してきて結果は

「この（分筆）線は存在する理由がない。職権で削除します」

とのこと。削除するのはよいのですが、何故このような状態になったのか。興味は続きます。調べていくと公図の歴史のようなものに行き着きました。

昔、公図は和紙公図と呼ばれるもので和紙に墨で書かれていました。墨ですから一旦書かれた線は消しようがなく残ります。時代が進み、和紙の図面はマイラーフィルムという透明なフィルムに写されます。当然法務局ではそのような技術はありませんのでフィルム業者に外注します。本来なら外注の時点で不要な墨の線はマイラーに移さないように指示すべきです。しかし膨大な量のために難しかったようです。さらにマイラーから電子化され現在に至ります。

これが私が取った公図の不思議な分筆線の由来です。土地は歴史を映す鏡のようでもあります。この分筆線、あえて消さずに残しておいてもよいような気がしてきました・・

学区について　【カテゴリ：不動産マメ知識】

ある物件についてお客様から小学校の学区について問い合わせがあったので調べてみると５kmも離れています。こどもの足ではちょっと無理な距離です。バス通学でしょう。しかし地図を見ると２km弱のところにも小学校が。宇都宮市の教育委員会に聞いてみました。

・たとえ近くに別の学校があっても、原則として住所と学区は固定されていて変えられない
・ごく一部には上記に当てはまらない住所もある（飛び地のような感じ）

ただし、次の三点については個別の申請に対し考慮するそうです。

・身体に障害があり遠方への通学に支障がある
・就学前から自治会のこども会活動に参加し地域になじみがある（自治会長の証明が必要）
・両親が共働きで放課後、親戚・知人等預かってくれる人が住むところ近くの学校（職場の証明が必要）

※必ずしも全ての場合が認められるわけではありません

いちいち証明が必要なのはいかにもお役所という感じです。しかし気に入った土地に住みこどもを近くの学校に通わせられるのなら相談してみる価値はあると思います。

手付金と違約金　【カテゴリ：不動産マメ知識】

不動産の売買契約書にはたいてい手付金と違約金の条項があります。

手付金：契約時に払うお金で売買代金の１０－２０％が一般的。売主が宅建業者の場合は２０％を超える設定はできません。

違約金：契約の不履行が行われたとき相手に支払うお金。損害賠償的な意味合いがあります。売買代金の２０％が一般的です。売主が宅建業者の場合は２０％を超える設定はできません。

この二つは非常に似た印象を受けますが実際は全く異なることに注意してください。

手付金は売買代金の一部ではありません。ですので契約書に「決済時に売買代金の一部に充当する」とわざわざ書く必要があるのです。同じじゃん？と思われるでしょうが民法上の解釈では異なっております(詳細は省きます)。

この手付金、買主は合理的な理由ナシにこれを放棄することによって無条件に契約を解除できます。売主は預かった手付金と同額を買主に払うこと(いわゆる倍返し)で同様に解除できます。しかし決済時までこのやり方が通用するわけではありません。契約書には

・定められた期限が到達したとき（一般的には契約後１ヶ月）
または
・相手の一方が債務の履行を提供したとき

は解除できないと書かれています。つまり期限を過ぎると手付金放棄(または倍返し)による解除は不可能となり違約金を支払う必要が発生します。この違約金の額が２０％であることが多いので混同しがちなのです。

ところで「相手の一方が債務の履行を提供したとき」とは何でしょう？わかりにくいです。買主の場合は手付金のほかに「中間金」と呼ばれる決済前に払う代金の一部を支払ったときが当てはまります。売主の場合だと更地渡しのためにウワモノを解体してしまったとか、引越し先を見つけて転居したなどが当てはまると思います。

以上の場合に契約を解除せざるを得なくなった原因を作った側が違約金を支払います。実際の損害額が違約金よりも多くても少なくても決められた額は変更できません。

買主側からしたら確実に手に入れたい物件は違約金を多額にしておくと売主の心変わりを防ぐ効果があるとは思いますが、自分が買えなくなる場合のリスクも同様に高まります。注意しましょう。

プロのノウハウ　【カテゴリ：不動産マメ知識】

あるFC本部の方、（仮にＡさんとします）に小規模店舗候補としての物件を数箇所ご案内しました。オーナーから推薦のあったものを査定するのがＡさんの仕事です。コチラも不動産のプロですのでいわゆる路面店について適当と思われる候補を調べ紹介したわけです。道すがらＡさんは各物件について利点・欠点を詳細に説明してくれました。

そこで見えてきたのは一言で路面店と言っても商品と客層によって適不適が冷徹に分かれてしまうことです。別の言い方をすると同じ物件でも適する商売と適さない商売があるのです。私が内心「どうかなあ」と思う物件がＡさんによると理想的な物件だったり、イチオシと思っていたのがあまりよくなかったりしました。

FCの商品はテイクアウト専門で商品単価が比較的低額です。その関係で物件の周りにある「似た商品」の単価が非常に重要な要素となります。同一商品でなくても「ジャンル」が同じであれば比較対象です。そのジャンルの商品を扱う店が流行っていてかつ自分の商品より低価格であれば候補から外します。

また店舗位置が信号の手前か先かも重要です。信号の先が理想です。信号待ちをしているドライバーは周りを見るので店舗に興味を示した場合は青になると寄ってくれます。路肩の広さも大切です。一時停車しやすくなるからです。車の平均速度は高すぎてはいけません。

面白かったのは都市と田舎でみる客単価の違いです。都市は客数は多いですが単価は低く、田舎はその逆です。世帯あたりの人数と競合店の存在が要因となります。

まだまだためになるノウハウがあります。不動産の仕事を通じ他業種のプロから教えてもらったことは自分の新しい財産になります。

私道と持ち分について　【カテゴリ：不動産マメ知識】

あるお客様が相続した土地の中によくわからないものがあるとご相談にいらっしゃいました。登記簿謄本を取ってみるとその土地は私道で数名の方がそれぞれの持ち分を登記されています。私道の持ち分だけあって私道に面していない土地を持っていないことは通常は考えにくいので、経緯を聞いてみるとやはり以前は私道に面した土地を持っていてそこを手放したそうです。通常ならその時に持ち分も一緒に譲るものですが何かの事情でそのままになっていたのでしょう。

そのお客様は私道の持ち分だけあっても仕方ないので私道に面している土地を持っている誰かに売ってくれないかとのご依頼をしてきました。調べてみると私道に面していて持ち分のない方が何名かいらっしゃいます。持ち分は何分の一でも権利として有効ですのでその方たちに持っていただいてもよいかもしれません。

しかし持ち分なしで通行している現実もありますので、私は市役所にその私道の市役所から見た位置づけを尋ねてみました。回答は「位置指定道路」。位置指定道路とは私道でありながら市役所に道路として認められた道路のことで通常は誰にでも通行を認めなければなりません。ですので持ち分はなくても支障がないといっても間違いではありません。

こうしてみると持ち分を買う人が現れる見込みはほぼ０となります。

後日事情を説明するとお客様は故人の思い出として取っておきます・・と寂しそうに微笑えまれました。

※実際にあったことを元に脚色しております

住宅瑕疵担保履行法　【カテゴリ：不動産マメ知識】

今日は国土交通省が主催する住宅瑕疵担保履行法についての講習会に出席してきました。この法律はいわゆる姉歯(元)設計士による耐震偽装事件の再発とその保証を目的としたもので、お客様を保護することが主な目的となります。

かいつまんで書くと住宅業者は指定された保険に加入します。その住宅に欠陥があった場合は修繕費等が補償されるというものです。住宅業者が倒産しても保険によりカバーされます。保証期間は10年。対象は今年10月1日以降引き渡される住宅です。

お客様が直接かける保険ではありませんので関心は低いかもしれませんが、イザというときにも安心です。

住居表示地区で４丁目が欠番　【カテゴリ：不動産マメ知識】

ある地域で３丁目の次が５丁目になっています。地図をよくよく見てもありませんし、市のデータを見ても４丁目が存在していないのです。市役所に聞いてみました。

病院がたくさんある地域ということもあり「４」という数字への拒否反応が強く欠番になった。ただし欠番にするに当たっては市議会で議論し決議した。

そもそも合理的な地名表示を目的としてできた住居表示制度ですが、結構人間くさい理由で曲げられたりする場合もあるのですね。勉強になりました。

フリーレント　【カテゴリ：不動産マメ知識】

最近注目されているのがフリーレントというシステムです。

入居者さんに家賃の１ヶ月～２ヶ月を無料にするサービスです。短期で解約するとフリーレント分が無効になるペナルティのある物件もありますが、なかなか魅力的なサービスでないでしょうか？

これは家主さんから見た場合収入減に見えるかもしれませんが、フリーレントのおかげで空室の期間が数ヶ月短縮できると思えば安いものです。

入居者様にも家主様にもお得になるフリーレント、今後ははやるかもしれません。

自動洗浄機能つきレンジフード　【カテゴリ：不動産マメ知識】

昨日クリナップの営業さんが来社され、レンジフードの説明をしていただきました。「洗エール」という商品名で、なんとフィルターを自動洗浄してくれるので自分で交換したり洗ったりする必要がないというのです。月に一度程度で警告ランプがついたらぬるま湯を入れた容器をレンジフードに挿入し、自動洗浄が終わったら水を捨てるだけ。約１０年無交換で使えるとか。

私も調理台に登ってのフィルター取り外しとその掃除にはうんざりしておりますので大変魅力的に映りました。

販売価格は198,000円と高めではありますが、フィルター掃除から解放されるのなら、これはなかなかよい商品と思います。現在のところはシステムキッチンとセットでしか販売しないので、新築やリフォームのお客様が対象ということになりそうです。

登記情報提供システム　【カテゴリ：不動産マメ知識】

登記簿謄本や公図は法務局に出向かなくても取得することができます。パソコンを使って登記情報提供システムにエントリーすれば誰でも申請できるのです。誰でもと書きましたがPCへのソフト導入やら口座引落の手続きやら面倒な点はあるにはあります。しかし法務局へ行く手間がなくなると思えば安いものです。
出てくる書類には公印がないので参考資料的な位置づけにしかなりませんが情報としての価値は十分です。

今回、登記情報提供システムで手に入らない公図があり、法務局まで出向かねばならなくなったのでこのシステムのありがたさが身に染みてこの記事を書きました(笑)。

立地条件　【カテゴリ：不動産マメ知識】

宇都宮市内にはおいしいラーメン店が何店かありますが、必ずしも地の利のよいところに立地しているわけではありません。どう考えても私ならこんなところに作らないな、と思ってしまうような場所にある店が昼時は並ばないと入店できないなんてことも普通にあります。
逆説的に言うとオイシイ！なら多少遠くても不便でも通りから見えなくてもお客様は並ぶことを厭わないのです。地の利が悪いと地代が安いというメリットも見逃せません。この場合はインターネットを含むクチコミと駐車場は欠かせませんが。
自分の商品に自信のある人は思い切って郊外に店を持ち、浮いたお金で設備やお客様の快適性の向上に投資する方法もあると思います。

不動産売買契約　【カテゴリ：不動産マメ知識】

売買契約というと実印が必要とおもわれる方もいるかもしれませんが、認印で大丈夫です。必要なものはざっと以下の通りです。

・契約書＊
・重要事項説明書＊
・媒介契約書（媒介の場合）＊
・運転免許証（保険証でも可）
・認印
・収入印紙
・手付金
（＊印は不動産業者が用意します）

まず不動産業者が本人確認をし、重要事項説明書を説明、契約書の説明、質疑応答、重要事項説明書・契約書への印紙の貼付と署名捺印、手付金の支払いと進みます。その時に残金支払いと所有権移転についての取り決めも交わします。

ローンを組む方は契約書などを金融機関に提出します。

地番と住居表示　【カテゴリ：不動産マメ知識】

法務局で取る登記簿謄本に表示されているのが「地番」。住民票の住所は「住居表示」。なぜ同じ土地を表すのに２通りの表記が必要になってきたのかついて説明します。

（例）
朝日町１２３４番の地域には枝番が１００まであるとします。
朝日町１２３４番３の土地を３筆に分筆しＡＢＣの各３人に売却します。
すると登記される地番は以下のようになります。

Ａさん：朝日町１２３４番３（←以前からある地番）
Ｂさん：朝日町１２３４番１０１（←新しい地番）
Ｃさん：朝日町１２３４番１０２（←新しい地番）

不思議な感じがしませんか？ＡさんＢさんはお隣さん同士なのに１００近く地番が離れてしまいました。でも仕方ないのです。その番地の枝番は１００まで使われているので使われていないものを新たに継ぎ足す以外方法はないのです。

でもこれでは日常生活に支障が出ます。お隣さん同士なのに地番が連続していない・・。まあ、郵便屋さんが一番困るかもしれないですね。

このような理由から住居表示の必要性が大きくなってきました。住居表示は原則として連番です。抜け番や枝番が発生することはないので容易に目的地を知ることが可能なのです。

住居表示地域に長く住んでいる人、特にアパート住まいの人は地番の存在すら知らずにいることが多いです。地番は土地の「権利」に大きく関わっています。ですので土地所有者や司法書士、そして不動産業者は取引の際には強く意識しています。

住居表示地域　【カテゴリ：不動産マメ知識】

地番と住居表示という二つの概念を知っていますか？

通常、住所として意識されているのが「住居表示」です。住民票を取ると住所欄に表示されているのも「住居表示」。郵便局が利用しているのも「住居表示」。ところが法務局で登記簿謄本を取ると表示されいるのが「地番」です。

あれ？ウチはどっちも同じだけど？という人は「住居表示地域」ではない地域に住んでいる人です。

逆に言うと「住居表示地区」に住んでいる人は地番と住居表示が異なります。

自分が住んでいる地域が「住居表示地区」かどうかは市役所に問い合わせればわかります。

どうして住居表示と地番を分ける必要があるのか？これは次回ご説明したいと思います。

今回は「法務局での手続きは地番」で「市役所での手続きは住居表示」でと覚えてください。

免許証番号　【カテゴリ：不動産マメ知識】

免許証番号といっても運転免許証ではありません。
不動産業者が県知事から交付されている「宅地建物取引業者免許証」です。
この免許は現在は５年ごとに更新されます。以前は３年更新でした。

わが朝日商事もめでたく７回目の更新を迎えました。創業２４年となりました。

免許番号は「栃木県知事（７）第２７２２」です。

カッコの中の数字「７」が更新回数を表します。

見方を変えるとカッコ内の数字が大きいほど長年やってきた不動産業者と言えます。ある程度は、信用の目安になるかと思います。

ご参考に。